Übergabeprotokoll Auszug: Vorlage, Abnahmeprotokoll & Kaution
Der Auszug ist der kritischste Moment im Mietverhältnis: Hier entscheidet sich, ob die Kaution vollständig zurückgezahlt wird oder ob Abzüge drohen. Ein gründliches Übergabeprotokoll beim Auszug schützt beide Seiten — Mieter und Vermieter.
Auszugsprotokoll-Vorlage zum Ausdrucken (PDF)
Diese kostenlose Vorlage für das Auszugs- bzw. Wohnungsabnahmeprotokoll enthält alle Felder für Zählerstände, Schlüsselrückgabe, raumweise Mängel und eine Nachbesserungsfrist. Drucken Sie sie aus oder speichern Sie sie als PDF und füllen Sie sie bei der Wohnungsbegehung gemeinsam aus.
Auszugsprotokoll, Wohnungsabnahmeprotokoll, Abnahmeprotokoll — alles dasselbe?
Diese Begriffe meinen praktisch das gleiche Dokument. Die Wohnungsabnahme ist die Rücknahme der Wohnung durch den Vermieter am Mietende — das dabei erstellte Wohnungsabnahmeprotokoll (oder kurz Abnahmeprotokoll) ist inhaltlich ein Übergabeprotokoll für den Auszug. „Wohnungsübergabe" ist der Oberbegriff und gilt für Einzug wie Auszug. Die Vorlage oben können Sie für alle drei Bezeichnungen verwenden.
Was unterscheidet das Auszugsprotokoll vom Einzugsprotokoll?
Beim Einzug wird der Ist-Zustand dokumentiert. Beim Auszug wird der aktuelle Zustand mit dem Einzugszustand verglichen. Der Fokus liegt auf der Frage: Welche Schäden sind neu entstanden, und gehen sie über normale Abnutzung hinaus?
Das Auszugsprotokoll ist daher detaillierter und prüft jeden Raum aspektbasiert: Wände, Böden, Fenster, Heizkörper — jeder Bereich wird einzeln bewertet.
Aspektbasierte Prüfung: So geht es richtig
Die aspektbasierte Prüfung bedeutet, dass jeder Raum nach einzelnen Kategorien bewertet wird, statt nur eine Gesamtnote zu vergeben. Für jeden Aspekt wird festgehalten:
- Vertragsgemäß: Der Zustand entspricht der normalen Abnutzung
- Mangelhaft: Es gibt Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
Typische Aspekte je Raumtyp:
- Wohnräume: Wände, Böden, Fenster, Heizkörper, Decken
- Bad: Fliesen, Armaturen, Silikon-Fugen, Sanitärobjekte
- Küche: Einbauküche, Geräte, Arbeitsplatten, Armaturen
Mängel richtig dokumentieren
Werden Mängel festgestellt, müssen diese konkret und nachvollziehbar dokumentiert werden:
- Beschreibung: Was genau ist der Mangel? (z. B. „Zwei tiefe Kratzer im Parkett vor dem Fenster")
- Fotos: Mindestens ein Nahaufnahme- und ein Übersichtsfoto pro Mangel
- Bewertung: Handelt es sich um normale Abnutzung oder um einen Schaden?
- Verantwortlichkeit: War der Mangel bereits beim Einzug vorhanden?
Wichtig: Mängel ohne Fotodokumentation sind im Streitfall kaum durchsetzbar. Mit Protocasa werden Fotos direkt dem jeweiligen Raum und Aspekt zugeordnet — nichts geht verloren.
Schönheitsreparaturen und vertragliche Pflichten
Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Dazu gehören typischerweise:
- Streichen der Wände und Decken
- Streichen der Heizkörper
- Streichen der Innentüren und Fenster (Innenseite)
Aber Achtung: Viele ältere Klauseln sind unwirksam. Der BGH hat starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt (BGH VIII ZR 178/05). Auch die Pflicht zur Renovierung bei Auszug ist nur wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde (BGH VIII ZR 185/14).
Prüfen Sie daher Ihren Mietvertrag sorgfältig — und dokumentieren Sie den Einzugszustand genau.
Nachbesserungsfrist
Werden beim Auszug Mängel festgestellt, kann der Vermieter dem Mieter eine Nachbesserungsfrist einräumen. Das bedeutet:
- Der Mieter erhält eine festgelegte Frist (typisch: 14 Tage), um die Mängel selbst zu beseitigen
- Die Frist, die Mängel und die Bedingungen werden im Protokoll festgehalten
- Nach Ablauf der Frist findet eine erneute Begehung statt
- Werden die Mängel nicht beseitigt, kann der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen
Die Nachbesserungsfrist ist ein faires Instrument: Der Mieter kann günstiger selbst reparieren, der Vermieter muss nicht sofort Handwerker beauftragen.
Kaution schützen: So gehen Sie vor
Die Mietkaution (maximal 3 Monats-Kaltmieten) ist der häufigste Streitpunkt beim Auszug. So schützen Sie Ihre Kaution:
Als Mieter
- Vergleichen Sie den Auszugszustand mit Ihrem Einzugsprotokoll
- Beseitigen Sie offensichtliche Schäden vor der Übergabe
- Akzeptieren Sie keine pauschalen Schadensbeschreibungen — verlangen Sie konkrete Angaben
- Unterschreiben Sie das Protokoll erst, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind
- Notieren Sie Anmerkungen und Vorbehalte direkt im Protokoll
Als Vermieter
- Dokumentieren Sie Mängel mit Fotos und konkreten Beschreibungen
- Unterscheiden Sie klar zwischen normaler Abnutzung und Schäden
- Setzen Sie bei Mängeln eine angemessene Nachbesserungsfrist
- Holen Sie Kostenvoranschläge ein, bevor Sie Kautionsabzüge berechnen
- Nutzen Sie ein strukturiertes Protokollformat
Normale Abnutzung vs. Schaden — Wo ist die Grenze?
Diese Unterscheidung ist entscheidend und sorgt regelmäßig für Streit:
| Normale Abnutzung (kein Abzug) | Schaden (Abzug möglich) |
|---|---|
| Leichte Verfärbungen der Wände | Großflächige Nikotinverfärbungen |
| Kleine Dübellöcher | Große Löcher oder viele unverschlossene Löcher |
| Leichte Laufspuren auf dem Boden | Tiefe Kratzer oder Wasserschäden |
| Minimale Kalkablagerungen | Schimmelbefall nachweislich durch unzureichendes Lüften des Mieters |
| Leichte Druckstellen im Teppich | Brandflecken oder Risse |
Häufige Fragen zum Auszugsprotokoll
Ist ein Übergabeprotokoll bei Auszug Pflicht?
Ein Übergabeprotokoll beim Auszug ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Beide Seiten sollten aber unbedingt darauf bestehen: Ohne dokumentierten Zustand lassen sich spätere Schadensersatzforderungen kaum abwehren, und die Rückzahlung der Kaution ist schlechter abgesichert.
Wer erstellt das Übergabeprotokoll beim Auszug — Vermieter oder Mieter?
Das Protokoll wird gemeinsam bei der Wohnungsbegehung erstellt. In der Praxis führt meist der Vermieter oder die Hausverwaltung das Formular, der Mieter prüft die Einträge. Anschließend unterschreiben beide Parteien, und jede Seite erhält eine Ausfertigung.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe?
Die Begriffe meinen praktisch dasselbe. Die Wohnungsabnahme beschreibt die Rücknahme der Wohnung durch den Vermieter am Mietende; das dabei erstellte Wohnungsabnahmeprotokoll ist inhaltlich ein Auszugs-Übergabeprotokoll. „Wohnungsübergabe" ist der allgemeine Begriff für Einzug wie Auszug.
Welche Mängel muss der Vermieter beim Auszug akzeptieren?
Der Vermieter muss normale Abnutzung hinnehmen: leichte Verfärbungen der Wände, minimale Laufspuren auf dem Boden oder kleine Dübellöcher. Schäden wie Brandflecken, tiefe Kratzer oder Wasserschäden gehen darüber hinaus und können von der Kaution abgezogen werden.
Was passiert, wenn Mängel beim Auszug festgestellt werden?
Werden Mängel festgestellt, die über normale Abnutzung hinausgehen, kann der Vermieter eine Nachbesserungsfrist setzen. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Mängel selbst zu beseitigen. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter die Kaution zur Schadensbeseitigung einbehalten.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter in der Regel 3 bis 6 Monate Zeit, die Kaution abzurechnen. Für offene Nebenkosten darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt.
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